Este 2020 ha sido un año atípico. La llegada del virus y la declaración del estado de alarma junto al confinamiento derivado de la situación propiciaron numerosas dudas en los contratos de arrendamiento de los estudiantes. Muchos de ellos alcanzaron acuerdos con las partes arrendadoras pero otros, sin embargo, tuvieron que pagar la misma cantidad a pesar de no habitar la vivienda. De cara a este nuevo curso, las dudas continúan y por ello se habla de la cláusula Covid en la que ambas partes establecen qué ocurriría en el caso de que se volviera al confinamiento, se suspendiera el curso o se decretara el estado de alarma. En InfoDiario hemos contactado con Nadia Louasse, graduada en Derecho, que nos ha contestado varias cuestiones sobre el tema.
¿Están obligados los arrendadores (los caseros) a establecer una cláusula Covid con la parte arrendataria (inquilino)?
No. No están obligados pero sí es muy recomendable. Puesto que es un contrato entre dos partes, cuantas más circunstancias estén reguladas menos inseguridad y ambigüedad habrá en el contrato. Si tú ya sabes qué va a pasar si hay una segunda ola de virus y lo tienes pactado (se rescinde, se suspende o lo que esté pactado) no tienes la incertidumbre de lo que pueda ocurrir.
Los contratos están sujetos a unas máximas legales, como recoge el Código Civil, a las que pueden acogerse las partes para rescindirlos unilaterlamente. Entre ellas se incluyen las causas de fuerza mayor pero ¿una pandemia y, en este caso, una segunda ola, es justificación suficiente para rescindir el contrato?
Es cierto que si se va por la vía judicial se podría llegar a probar que una pandemia es una causa de fuerza mayor como para un incumplimiento del contrato. Si bien, ahora estamos ante un nuevo escenario: ya conocemos la pandemia y estamos a la espera de una segunda ola, que no es algo tan excepcional pues, según los datos, todo apunta a esta situación y no viene de forma inmediata, imprescindible y espontánea. Durante el primer estado de alarma, justificar esta excepcionalidad era mucho más fácil y claro.
Si la parte arrendadora estuviera en contra de esa rescisión del contrato de manera unilateral ¿habría que llevarlo por vía judicial o qué sucedería?
Lo que siempre se recomienda es el acuerdo entre ambas partes, que va por encima de todo. En el caso de que no, habría que ir por vías judicales que son muy costosas, largas y de las que no se tiene el 100% asegurado. Justificar una causa de fuerza mayor en un futuro es mucho más complicado que durante la primera ola. Por eso siempre se recomienda tener totalmente regulado el contrato y tener especificadas el tipo de cláusulas como la denominada Covid. Normalmente, los contratos de arrendamiento regulan que si una de las partes decide cancelar unilateralmente el contrato injustificadamente el contrato tendrá una indemnización.
¿Se puede incorporar la cláusula Covid una vez firmado el contrato?
Se pueden establecer cláusulas futuras a la firma del contrato siempre que las dos partes estén de acuerdo. Las partes pueden concretar cualquier tipo de circunstancia que consideren oportuna.
En el caso de que se incluya una cláusula Covid ¿qué es lo recomendable?
Se recomienda que aparezcan claras y entendibles, que no sean ambiguas porque a la hora de justificar es mucho más difícil. Arrendadores y arrendatarios se aconseja que regulen este tipo de cláusulas para que no quede incertidumbre de cara a una futura ola. Es a favor de los dos, porque al arrendador le interesa saber qué pasará si en unos meses se declara el estado de alarma, al igual que al arrendatario.
¿Se necesita un tiempo mínimo de arrendamiento para fijar este tipo de cláusulas?
No.
¿Qué tipo de cláusulas Covid se están poniendo en los contratos? Analizamos varios casos:
– Laura Cabello, estudiante de ADE en Córdoba. Su contrato de inmobiliaria establece en el caso de que hubiera estado de alarma que de los 192,50 euros que paga al mes (sin luz e internet, gastos aparte), pagaría la mitad siempre y cuando no lo habitara. Una vez que finalizara el hipotético estado de alarma volvería a pagar la misma cantidad.
– Eugenia Amo, estudiante de Psicología en Granada, paga 225 euros al mes (incluida calefacción y comunidad con calefacción central). Su contrato establece en la cláusula número dieciocho que «si debido a la COVID se produce anticipada y definitivamente el fin del curso académico en la UGR, en las mensualidades posteriores se aplicará un descuento del 25% sobre la renta pactada en este contrato, asumiendo en este caso la arrendadora el coste consumos de luz y agua siempre y cuando la vivienda esté deshabitada».
– Esther Martín, estudiante de Gestión del Turismo en Ávila, paga 220 euros al mes con gastos incluidos. Su contrato establece que la suspensión del mismo antes de la fecha de finalización del mismo podrá hacerse sin penalización siempre que exista un motivo justifiado y con un preaviso mínimo de 15 días por cualquiera de las partes. Será de mutuo acuerdo según las condiciones que las mismas acuerden».
– Vicente Jesús Merino, estudiante de Marketing en la Universidad de Cádiz, paga 175 euros al mes (agua y comunidad incluidas). Su contrato estipula en la cláusula decimocuarta distintas alternativas en caso de que se decrete estado de alarma: «el arrendatario podrá rescindir el contrato o en segunda opción llegar a un acuerdo con el arrendador de pagar los gastos que ocasiona la vivienda cerrada y poder seguir con la vivienda, al levantar el estado de alarma».
– Ana, estudiante de Farmacia en la Universidad de Murcia, presenta otra cláusula distinta. Paga 162,5 euros al mes en los que se incluye la comunidad. En la cláusula número de ocho, establece que «como excepción se pacta una reducción de renta, en la cantidad de 330€ -sería la mitad del precio del contrato- al mes aplicable únicamente al periodo que los arrendatariios no tengan clases presenciales en las facultades de Murcia, por cierre de Universidad y no utilicen la vivienda porque vuelven a la casa de sus padres, como consecuencia de la emergencia sanitaria del Covid-19. La fecha de inicio y de final de dicho periodo tienen que ser perfectamente notificadas a la propietaria».
– Irene Tienda, estudiante de Psicología en la Universidad de Córdoba, paga 166 euros al mes (agua y luz incluidas). En este caso ha firmado un consentimiento adicional sobre Covid-19. Si hay confinamiento y no hace uso de la vivienda pagaría la mitad del precio y la cuantía correspondiente a la cuota mensual de la luz. Siempre se pagará la mitad si el confinamiento se produce entre los cinco primeros días de cada mes. Si no, pagaría ese mes el 100%.
– Antonio Miguel, estudiante de Ingeniería en la Universidad de Córdoba, ha acordado que en el supuesto de entrada de confinamiento por el COVID-19, tendrá dos opciones: el abono del 50% de la mensualidad hasta la finalización del estado del confinamiento o la entrega de llaves, dando por finalizado el contrato.
Como se comprueba, no existe una cláusula definida para el contrato sino un acuerdo entre ambas partes.
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